«أنت لا تشتري جدرانًا فقط… بل تشتري عقدًا ومخاطرة ومسؤولية» – هذه الحقيقة الصادمة لا يدركها كثير من المشترين الجدد الذين ينجرفون وراء الحماس أو العروض المغرية دون أن يُدركوا التعقيدات القانونية التي تحيط بأي صفقة عقارية.
القانون هو الحارس الحقيقي لعقارك، وأي خطأ قانوني بسيط قد يكلّفك آلاف الريالات، وربما خسارة العقار نفسه.
في هذا المقال من موقع اقتصاد سنكشف لك 13 خطأ قانونيًا شائعًا يقع فيه المشترون لأول مرة، مع شرح لكل خطأ، ولماذا يجب الانتباه له قبل توقيع أي عقد أو دفع أي مبلغ.
المحتويات
- 1- توقيع عقد الحجز أو الشراء دون قراءته بالكامل
- 2- عدم التحقق من صحة ملكية البائع
- 3- إغفال ذكر التفاصيل الدقيقة في العقد
- 4- الدفع قبل توقيع العقد أو التحقق من وضع العقار
- 5- شراء عقار ليس له سند ملكية نهائي
- 6- عدم توثيق العقد في الجهات الرسمية
- 7- إغفال شرط الغرامة عند تأخير التسليم
- 8- عدم وجود شرط الفسخ واسترداد الأموال
- 9- عدم تحديد الجهة المسؤولة عن دفع رسوم الخدمات
- 10- عدم التأكد من مطابقة المساحة الفعلية للمذكورة في العقد
- 11- عدم فهم الفروقات بين الملكية الفردية والمشتركة
- 12- تجاهل شرط التحكيم أو الجهة القانونية في حال النزاع
- 13- عدم الاستعانة بمحامٍ مختص بالعقارات
1- توقيع عقد الحجز أو الشراء دون قراءته بالكامل
بعض المشترين يكتفون بالثقة أو الاطمئنان للكلام الشفهي، ويوقّعون العقود دون أن يقرؤوها أو يفهموها جيدًا.
كل بند في العقد قد يحمل مسؤولية مالية أو قانونية عليك: غرامات، شروط فسخ، رسوم خفية… لذلك يجب أن تُراجع العقد بندًا بندًا، وتسأل عن كل ما يبدو غير واضح.
2- عدم التحقق من صحة ملكية البائع
الخطأ القاتل الذي لا يغتفر هو شراء عقار من شخص لا يملك الحق القانوني في بيعه.
يجب التأكد من أن اسم البائع مطابق لسند الملكية، وأن العقار ليس مرهونًا لطرف ثالث، أو عليه أي نزاع قانوني قائم.
3- إغفال ذكر التفاصيل الدقيقة في العقد
بعض التفاصيل لا تُكتب في العقد: مثل مَن يتحمّل رسوم التسجيل، أو موعد التسليم الفعلي، أو الالتزامات المتعلقة بالخدمات والتشطيب.
كل ما يُتفق عليه شفهيًا يجب أن يُدوّن بوضوح في العقد، لأن القانون لا يعترف بالكلام غير المكتوب.
4- الدفع قبل توقيع العقد أو التحقق من وضع العقار
في بعض الحالات، يدفع المشترون العربون أو دفعة مقدمة دون التحقق من الوضع القانوني للعقار أو دون وجود عقد رسمي.
وهذا يُعرّضهم لفقدان المال إذا تغيّرت الظروف أو تراجع البائع.
لا تُخرج ريالًا واحدًا إلا بعد وجود عقد قانوني واضح يوضح الحقوق والواجبات.
5- شراء عقار ليس له سند ملكية نهائي
بعض المشاريع قيد الإنشاء تُباع بوثائق مؤقتة أو “عقود استلام”، لكن لا يتم توثيق الملكية في السجلات الرسمية.
شراء مثل هذا العقار دون التأكد من جدول التسليم القانوني، ومراحل توثيق الملكية، قد يضعك في أزمة قانونية عند محاولة البيع لاحقًا.
6- عدم توثيق العقد في الجهات الرسمية
العقد العادي لا يُعد سند ملكية نهائي ما لم يتم توثيقه في الجهات المختصة مثل كتابة العدل أو البلدية أو السجل العقاري.
إذا لم يكن العقد موثقًا رسميًا، فأنت قانونيًا لا تملك العقار حتى لو دفعت كامل ثمنه.
7- إغفال شرط الغرامة عند تأخير التسليم
في حالة شراء عقار قيد الإنشاء، يجب التأكد من وجود بند يلزم المطور بدفع غرامة في حال التأخير عن التسليم في الموعد المحدد.
وإلا فستجد نفسك تنتظر عامًا أو اثنين إضافيين دون تعويض.
8- عدم وجود شرط الفسخ واسترداد الأموال
إذا أردت الانسحاب من الصفقة لسبب مشروع، هل يحق لك استرداد ما دفعته؟ وهل هناك غرامة فسخ؟ وما نسبتها؟
غياب هذا البند يضعك تحت رحمة البائع، ويجعلك مقيّدًا بعقد لا يُمكن الخروج منه بسهولة.
9- عدم تحديد الجهة المسؤولة عن دفع رسوم الخدمات
في العقارات المشتركة مثل المجمعات السكنية أو الشقق في الأبراج، هناك رسوم دورية للخدمات.
يجب توضيح مَن يتحمّل هذه الرسوم، وهل هي ضمن السعر الإجمالي أم منفصلة؟
لأن إهمال هذا البند قد يُفاجئك بتكاليف لم تكن في الحسبان.
10- عدم التأكد من مطابقة المساحة الفعلية للمذكورة في العقد
في كثير من الأحيان، تختلف المساحة المعلنة في الإعلانات عن المساحة الفعلية التي يتم تسليمها.
لابد أن تكون المساحة موضحة بدقة في العقد، وأن تكون هناك آلية للتعويض في حال وجود فرق كبير.
11- عدم فهم الفروقات بين الملكية الفردية والمشتركة
هل العقار ملك لك بالكامل؟ أم أن هناك ملكية مشتركة للمرافق والخدمات؟
بعض المشترين يظنون أنهم يشترون مساحة كاملة، بينما الواقع أنهم يشتركون في المرافق مع آخرين.
هذه الأمور يجب توضيحها قانونيًا لتجنب النزاعات لاحقًا.
12- تجاهل شرط التحكيم أو الجهة القانونية في حال النزاع
في حال حدوث خلاف، ما هي الجهة التي ستفصل في النزاع؟ هل هناك شرط تحكيم؟ هل هو ملزم؟
إغفال هذه التفاصيل يعني أنك قد تدخل في نزاعات طويلة دون إطار قانوني واضح.
13- عدم الاستعانة بمحامٍ مختص بالعقارات
العديد من المشترين يظنون أن التعاقد بسيط، وأنهم يمكنهم الاكتفاء بقراءة العقد بأنفسهم.
لكن الحقيقة أن وجود محامٍ مختص في العقارات قد يُنقذك من بند صغير يُحمّلك خسارة كبيرة.
استشارة قانونية واحدة أفضل من مئة اعتذار بعد فوات الأوان.
شراء العقار قرار مالي ضخم، ولا يمكن أن يُترك للمصادفة أو النوايا الطيبة.
كل بند، كل توقيع، كل وثيقة يجب أن تُفهم جيدًا قبل أن تتحول إلى التزام قانوني يُلاحقك لسنوات.
خذ وقتك، اقرأ، اسأل، واطلب رأي خبير… لأن الحماية القانونية ليست ترفًا، بل ضرورة لكل من يريد أن يُصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا.
