«ليس كل ما يلمع ذهبًا… وليس كل عقار معروض فرصة استثمارية» – قد يبدو العقار جميلًا من الخارج، وسعره مغري، وموقعه مقبول… لكن خلف هذا الانطباع قد تُخفي الصفقة كثيرًا من المخاطر أو الخسائر المحتملة التي لا تظهر إلا بعد فوات الأوان.
المستثمر الذكي لا يقع في فخ العروض السريعة أو الإعلانات البراقة، بل يدقّق في التفاصيل ويبحث عن العلامات الحمراء التي قد تنسف الجدوى من الأساس.
في هذا المقال من موقع اقتصاد نعرض لك 17 علامة تحذيرية مهمة، إذا وجدت واحدة منها أو أكثر في أي عقار، يجب أن تتوقف فورًا… وتعيد تقييم قرار الشراء.
المحتويات
- 1- سعر أقل بكثير من السوق بدون سبب واضح
- 2- العقار معروض للبيع منذ فترة طويلة دون أن يُباع
- 3- رفض البائع السماح بفحص العقار
- 4- الحي يعاني من ركود أو سمعة سلبية
- 5- وجود تشققات كبيرة أو علامات رطوبة على الجدران
- 6- تسعير غير منطقي مقارنة بالعائد الإيجاري
- 7- جيران كثيرون يعرضون عقاراتهم للبيع في نفس المبنى أو الشارع
- 8- رسوم خدمات أو صيانة مرتفعة جدًا
- 9- وجود مشاكل في الأوراق أو عدم اكتمال التوثيق
- 10- انخفاض نسبة الإشغال في نفس المبنى أو المشروع
- 11- صعوبة الوصول إلى العقار أو ضعف المرافق القريبة
- 12- توقيت الشراء غير مناسب (ذروة أسعار أو ركود حاد)
- 13- العقار سبق بيعه أكثر من مرة خلال وقت قصير
- 14- ارتفاع معدل الشكاوى أو القضايا ضد المطور أو إدارة المبنى
- 15- الوعود غير الواقعية من المسوق
- 16- عدم وجود مستأجرين حاليين أو تاريخ إيجاري واضح
- 17- إحساسك الداخلي بعدم الارتياح رغم كل شيء
1- سعر أقل بكثير من السوق بدون سبب واضح
إذا كان السعر مغريًا جدًا مقارنة بالعقارات المشابهة… فهناك احتمال كبير أن السبب ليس “عرض خاص”، بل وجود مشكلة خفية مثل خلل قانوني، أو مشاكل بنيوية، أو ضعف الطلب في المنطقة.
2- العقار معروض للبيع منذ فترة طويلة دون أن يُباع
العقارات الجيدة تُباع بسرعة في أي سوق نشط.
إذا ظل العقار معروضًا لأشهر طويلة دون حسم، فغالبًا هناك سبب ينفّر المشترين الآخرين… وربما سينفّرك لاحقًا أيضًا.
3- رفض البائع السماح بفحص العقار
إذا رفض البائع أو المطوّر السماح بزيارة ميدانية أو فحص هندسي دقيق… فهذه علامة حمراء مباشرة.
الشفافية الكاملة هي حقك، وأي محاولة لإخفاء العيوب تعني مشكلة أكبر تحت السطح.
4- الحي يعاني من ركود أو سمعة سلبية
حتى لو كان العقار جيدًا، فإن وجوده في حي ضعيف الطلب، أو معروف بالازدحام، أو قلة الأمان، أو ضعف الخدمات… سيجعل إعادة البيع أو التأجير مهمة صعبة جدًا.
5- وجود تشققات كبيرة أو علامات رطوبة على الجدران
هذه ليست مجرد مشاكل تجميلية، بل قد تشير إلى مشاكل إنشائية أو تسريبات مزمنة ستكلفك آلاف الريالات لاحقًا في الصيانة.
6- تسعير غير منطقي مقارنة بالعائد الإيجاري
إذا كان سعر العقار مرتفعًا لكن العائد المتوقع من الإيجار منخفض جدًا (أقل من 4%)، فربما أنت تشتري أصلًا غير منتج، أو بعبارة أوضح: مجرّد “جماد” لا يعمل لأجلك.
7- جيران كثيرون يعرضون عقاراتهم للبيع في نفس المبنى أو الشارع
هذه علامة واضحة أن هناك شيئًا سلبيًا يدفع الجميع للانسحاب: مشاكل إدارية، ضعف الصيانة، أو انخفاض الطلب في المنطقة.
8- رسوم خدمات أو صيانة مرتفعة جدًا
إذا كانت الرسوم السنوية لإدارة المجمع أو البرج أعلى من الطبيعي، فهي ستأكل من أرباحك الاستثمارية سنويًا… وربما تجعل العقار غير جذاب للمستأجرين.
9- وجود مشاكل في الأوراق أو عدم اكتمال التوثيق
أي تأخير أو غموض في وثائق الملكية، أو وجود رهون، أو تنازع بين الورثة… يُعرضك لخسارة الوقت والمال، وربما الدخول في نزاعات قانونية طويلة.
10- انخفاض نسبة الإشغال في نفس المبنى أو المشروع
إذا كان 70% من الوحدات المجاورة غير مأهولة، فهذه إشارة ضعف في الطلب، أو فشل المشروع، أو مشكلة في التسويق والإدارة.
11- صعوبة الوصول إلى العقار أو ضعف المرافق القريبة
الطرق غير المعبدة، بُعد العقار عن الخدمات الأساسية (المدارس – الأسواق – المستشفيات)… تجعل العقار غير عملي وتقلل من جاذبيته للمستخدم النهائي.
12- توقيت الشراء غير مناسب (ذروة أسعار أو ركود حاد)
الدخول وقت الذروة قد يجعلك تشتري بسعر مبالغ فيه يصعب استرداده لاحقًا، خاصة إذا انخفض السوق بعد الشراء.
13- العقار سبق بيعه أكثر من مرة خلال وقت قصير
إذا تنقّل العقار بين أكثر من مالك خلال عام أو عامين، فهناك شيء غير مريح… إما مشاكل تشغيلية أو خداع في التسويق أو تسعير غير عادل.
14- ارتفاع معدل الشكاوى أو القضايا ضد المطور أو إدارة المبنى
راجع تقييمات المشروع والمطور على الإنترنت، أو اسأل السكان الحاليين عن تجربتهم.
تكرار الشكاوى يعني بيئة غير مستقرة.
15- الوعود غير الواقعية من المسوق
أي عرض يتضمن “عائد مضمون” بدون سند، أو “فرصة العمر”، أو “سيرتفع السعر قريبًا جدًا”، يجب أن يُقابل بتشكيك وتحليل دقيق.
16- عدم وجود مستأجرين حاليين أو تاريخ إيجاري واضح
إذا كان العقار فارغًا دون سبب واضح، أو لا يوجد سجل تأجيري سابق، فهذا يجعل العائد المتوقع مجرد “تخمين” لا حقيقة.
17- إحساسك الداخلي بعدم الارتياح رغم كل شيء
في كثير من الأحيان، الحدس لا يكذب.
إذا شعرت بعدم ارتياح أو وجود شيء غامض في الصفقة… خذ خطوة للخلف وراجع كل شيء من جديد.
الخلاصة:
الصفقة العقارية ليست مسألة حظ، بل نتيجة فحص وتحليل واستبعاد للخيارات غير المناسبة.
وإذا وجدت واحدة أو أكثر من هذه العلامات في أي عقار… توقف فورًا واسأل نفسك: هل أنا أشتري فرصة؟ أم أشتري مشكلة متنكرة في شكل عرض جيد؟
