«العقار الاستثماري الناجح لا يُشترى بالمشاعر… بل بالمعايير» – قاعدة ذهبية يرددها كل من خاض السوق العقاري بوعي، لأن مجرد إعجابك بعقار لا يعني أبدًا أنه مناسب للاستثمار.
كثيرون يشترون عقارات يظنون أنها فرص ذهبية، ثم يكتشفون لاحقًا أنها كانت فخًا من حيث العائد، أو المصاريف، أو صعوبة البيع لاحقًا.
في هذا المقال من موقع اقتصاد نضع بين يديك 17 معيارًا واضحًا وعلميًا تستطيع من خلالها تقييم أي عقار استثماري قبل أن تتخذ قرار الشراء، مهما كان نوعه أو موقعه.
المحتويات
- 1- العائد السنوي المتوقع
- 2- صافي العائد بعد المصاريف
- 3- مدة استرداد رأس المال
- 4- معدل الطلب في المنطقة
- 5- نسبة الشغور المتوقعة
- 6- نوع المستأجر المتوقع
- 7- الموقع الحالي والمستقبلي
- 8- سهولة إعادة البيع
- 9- نوع العقار ومواصفاته
- 10- حالة العقار الفنية
- 11- مستوى التشطيب وجودة البناء
- 12- الرسوم السنوية المرتبطة بالعقار
- 13- الوضع القانوني والتوثيق
- 14- عمر العقار
- 15- سهولة الإدارة
- 16- إمكانية التمويل
- 17- المرونة في التعديل أو الاستخدام
1- العائد السنوي المتوقع
ابدأ دائمًا بحساب العائد: كم سيدخل العقار لك سنويًا مقارنة بسعر شرائه؟
مثال: إذا اشتريت عقارًا بـ 400 ألف ريال، ويُؤجّر بـ 24 ألف سنويًا، فالعائد = 6%.
كلما زاد العائد، زادت جدوى العقار.
2- صافي العائد بعد المصاريف
احسب المصاريف السنوية (صيانة، رسوم خدمات، ضرائب، فترات الشغور).
ثم اطرحها من الإيجار لتصل إلى صافي العائد الحقيقي، وليس النظري فقط.
3- مدة استرداد رأس المال
قسّم سعر العقار على صافي دخله السنوي، لتعرف كم سنة تحتاج لاسترداد كامل المبلغ.
العقارات الممتازة تُسترد في 10–15 سنة، والمتوسطة في 15–20 سنة.
4- معدل الطلب في المنطقة
هل يوجد طلب فعلي على هذا النوع من العقارات في هذه المنطقة؟
اسأل الوسطاء، وافحص إعلانات الإيجار، وتحقق من عدد العقارات المشغولة في نفس الحي.
5- نسبة الشغور المتوقعة
كل عقار سيمر بفترات شغور.
اسأل: كم مرة قد يبقى دون مستأجر في السنة؟ شهرين؟ ثلاثة؟ احسب ذلك ضمن التكاليف.
6- نوع المستأجر المتوقع
هل العقار يجذب مستأجرين ملتزمين؟ طلاب؟ عائلات؟ موظفين؟ سياح؟
نوع المستأجر يؤثر على استقرار الدخل، وحجم الصيانة المطلوبة، واحتمالية الإزعاج.
7- الموقع الحالي والمستقبلي
هل الموقع جيد اليوم؟ وهل هناك خطط تطوير قادمة في المنطقة؟
الموقع هو العامل الوحيد الذي لا يمكنك تغييره لاحقًا، فاختره بحذر.
8- سهولة إعادة البيع
هل يمكن بيع العقار بسهولة في حال احتجت إلى السيولة؟
كلما زادت السيولة في السوق، وزاد الطلب على النوع نفسه، سهلت إعادة البيع.
9- نوع العقار ومواصفاته
هل هو شقة صغيرة؟ فيلا؟ محل تجاري؟
هل مساحته مناسبة للفئة المستهدفة؟ هل تصميمه عملي؟ هل فيه مواقف؟ مصعد؟ تهوية جيدة؟
10- حالة العقار الفنية
هل يحتاج صيانة حالًا؟ أم أنه جاهز للتأجير فورًا؟
أي مشاكل في الكهرباء، السباكة، العزل، أو التشطيب يجب أن تُخصم من التقييم.
11- مستوى التشطيب وجودة البناء
العقار الرديء في التشطيب يُكلفك أكثر لاحقًا من حيث الصيانة وفقدان المستأجرين.
افحص المواد المستخدمة، نوع الأرضيات، جودة الأبواب، والعزل الحراري والصوتي.
12- الرسوم السنوية المرتبطة بالعقار
بعض العقارات تتطلب رسوم خدمات أو صيانة سنوية للمجمع أو المبنى.
هل هذه الرسوم معقولة؟ وهل تشمل خدمات حقيقية؟ أم أنها عبء مالي إضافي؟
13- الوضع القانوني والتوثيق
هل العقار مُسجل رسميًا؟ هل أوراقه مكتملة؟ هل عليه رهون أو نزاعات؟
أي تعقيد قانوني يقلل من قيمة العقار ويمثل مخاطرة مستقبلية.
14- عمر العقار
العقارات القديمة قد تكون أرخص، لكنها تحتاج صيانة أكبر وقد لا تُجذب مستأجرين بسهولة.
قارن بين السعر والعائد وتكاليف الصيانة لتقرر إن كان العمر مناسبًا.
15- سهولة الإدارة
هل يمكن إدارة العقار بسهولة؟ هل يتطلب تواجدك؟ أم يمكن تعيين شركة إدارة؟ وما تكلفتها؟
بعض العقارات تستهلك وقتًا وجهدًا أكثر من عائدها الفعلي.
16- إمكانية التمويل
هل البنوك تُموّل هذا النوع من العقارات؟ وما نسبة التمويل؟
التمويل يسهل الدخول في الاستثمار، لكنه أيضًا يزيد من التكاليف الشهرية.
17- المرونة في التعديل أو الاستخدام
هل يمكن تحويل الشقة إلى وحدتين؟ أو تأجيرها يوميًا بدلًا من شهريًا؟ أو استخدام السطح؟
المرونة تزيد من إمكانيات الربح وتُقلل من المخاطر.
كل معيار من هذه المعايير هو عدسة إضافية ترى بها العقار بشكل أوضح.
لا تعتمد على الإحساس أو التوصيات العامة… بل على التقييم المهني المدروس.
لأن العقار الاستثماري الجيد لا يُشترى بالعاطفة… بل بالأرقام والمنطق والبصيرة.
